Τη ραγδαία αύξηση της προσφοράς ακινήτων, διαθεσίμων προς βραχυχρόνια μίσθωση, και των επιπτώσεών της σε οικονομία, κοινωνία και περιβάλλον επιχειρεί να καταγράψει επικαιροποιημένη μελέτη της Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΞΕΕ), το οποίο αποτελεί τον νομοθετημένο σύμβουλο της πολιτείας σε θέματα τουρισμού.
Η μελέτη διαπιστώνει πως οι διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό της τάξης του 28% κατά την περίοδο 2019-2023. Μέσα στην εν λόγω πενταετία οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 100%, όταν οι κλίνες των ξενοδοχειακών μονάδων αυξήθηκαν μόλις κατά 3,5%. Εξετάζοντας τις επιπτώσεις στα ενοίκια των κατοικιών, η Grant Thornton διαπιστώνει πως η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι από 200% έως και 900% υψηλότερη σε σχέση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Γεγονός που στρέφει ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες ακινήτων προς αυτό το μοντέλο. Αποτέλεσμα είναι «η μείωση διαθεσιμότητας ακινήτων μακροχρόνιας μίσθωσης και ο εκτοπισμός μακροχρόνιων ενοικιαστών», ενώ «το περιορισμένο απόθεμα ακινήτων μακροχρόνιας μίσθωσης συνεπάγεται την αύξηση του κόστους στέγασης».
Οι μελετητές κατέγραψαν επίσης μια σειρά αρνητικών φαινομένων όπως αναφέρονται από τις τοπικές κοινωνίες, όπως η πρόκληση προβλημάτων θορύβου και ασφάλειας, η «υπέρχρηση και επιβάρυνση των τοπικών υποδομών» και η «διατάραξη της αίσθησης της κοινότητας», με αποτέλεσμα τον «μετασχηματισμό των γειτονιών».
Όσον αφορά τις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο περιβάλλον και στη βιωσιμότητα της συγκεκριμένης δραστηριότητας, η Grant Thornton σημειώνει ότι «η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων συνεπάγεται μεγαλύτερο παραγόμενο όγκο απορριμμάτων ανά επισκέπτη (+20%) σε σύγκριση με τους μακροχρόνιους ενοικιαστές». Παράλληλα χαρακτηρίζεται από «40% χαμηλότερη αξιοποίηση λύσεων ανακύκλωσης» στη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τα ξενοδοχειακά καταλύματα. H πλειονότητα των κατοικιών της χώρας (67%) είναι ακίνητα παλαιού τύπου και μειωμένης ενεργειακής απόδοσης.
Αντίθετα, το ξενοδοχειακό δυναμικό της χώρας αποτελείται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 70% από ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης. Μιλώντας στο πλαίσιο της παρουσίασης της έρευνας ο πρόεδρος του ΞΕΕ Αλέξανδρος Βασιλικός συσχέτισε εμμέσως πλην σαφώς τις επιπτώσεις του υπερτουρισμού με το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αναφέροντας πως «η σύγχρονη επιχειρηματικότητα οφείλει να εργάζεται για ένα θετικό κοινωνικό αποτύπωμα στην κοινωνία που δραστηριοποιείται» και «αυτό ο ξενοδοχειακός κλάδος το έχει αποδείξει με πράξεις και διαχρονική προσφορά». «Γι’ αυτό και όταν η συζήτηση περί “υπερτουρισμού”, έτσι όπως γίνεται σήμερα, μπορεί να καταλήξει στον “αντιτουρισμό”, είμαστε υποχρεωμένοι να βάλουμε τα πράγματα στη σωστή θέση τους».
Παράλληλα απαντώντας στην κριτική πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν πηγή ενός μικρού πρόσθετου εισοδήματος για χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες ακινήτων, καυτηρίασε το γεγονός πως επιτρέπεται να λειτουργούν στην Αθήνα και αλλού κτίρια ολόκληρα, με δωμάτια που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακριβώς απέναντι από ξενοδοχεία που πέραν της επιπλέον φορολογικής επιβάρυνσής τους χρειάζεται να εξασφαλίσουν και να συμμορφώνονται με 42 διαφορετικές άδειες και πρωτόκολλα.
Χθες, η Ένωση Ξενοδόχων Αθηνών – Αττικής και Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ) εξέδωσε ανακοίνωση στην οποία συνδέει τη μείωση των πληροτήτων των αθηναϊκών ξενοδοχείων τον Ιούλιο φέτος κατά 1,9% έναντι του 2023 στο 87,2% με την αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων: «Η συγκεκριμένη τάση πτώσης της μέσης πληρότητας στα ξενοδοχεία, αν και μικρή, είναι ανεξάρτητη των ξενοδοχειακών τιμών και σίγουρα δεν μπορεί να αποδοθεί σε αύξηση της δυναμικότητας του προορισμού σε ξενοδοχειακές κλίνες, μπορεί όμως να εξηγηθεί από την υπερβολική αύξηση των τουριστικών κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα και την Αττική, όπως προκύπτει και από τα στοιχεία που συλλέξαμε με τη βοήθεια του Ινστιτούτου Τουριστικών Ερευνών και Προβλέψεων (ΙΤΕΠ)». Τα συγκεκριμένα στοιχεία, που προκύπτουν μόνο από την πλατφόρμα Airbnb και όχι και από τις λοιπές διεθνείς πλατφόρμες κράτησης, αφορούν την περίοδο 2014-2023. Σε επίπεδο Περιφέρειας Αττικής, οι κλίνες στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 751% έναντι 16% των ξενοδοχειακών κλινών.
Προτάσεις
Η Grant Thornton προτείνει συγκεκριμένα μέτρα για τη θεραπεία των προβλημάτων που γεννούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις: κατ’ αρχήν ζητεί την επιβολή συγκεκριμένων πρωτοκόλλων υγείας, ασφάλειας και τεχνικών προδιαγραφών για τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επιπλέον προτρέπει σε υιοθέτηση χρονικών και χωρικών περιορισμών, ενώ ζητεί την πρόβλεψη ισοδύναμης φορολογικής επιβάρυνσης με αυτήν με την οποία αντιμετωπίζονται τα ξενοδοχεία, αλλά και τη διερεύνηση δυνατοτήτων επέκτασης της φορολόγησης και σε άλλα επίπεδα, όπως αντίτιμο πλατφορμών οικονομίας διαμοιρασμού και τέλη υπέρ των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης.
Αντιδράσεις από τους επαγγελματίες
Την αντίδραση των επαγγελματιών της βραχυχρόνιας μίσθωσης προκάλεσε η μελέτη της Grant Thornton. Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του STAMA (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), «δεν μας προκαλεί καμία έκπληξη η νέα μελέτη, που έχει παραγγείλει το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος. Η λέξη-κλειδί εδώ είναι “παραγγείλει”, καθώς το αποτέλεσμα της νέας αυτής μελέτης έπρεπε να είναι και συγκεκριμένου περιεχομένου και χαρακτήρα». Σύμφωνα με τον κ. Γαβαλά, το σημαντικότερο είναι ότι τα στοιχεία που αντλούνται και καταγράφουν τα δεδομένα της αγοράς είναι λανθασμένα, καθώς καταμετρούνται καταχωρίσεις χωρίς κάποια ποιοτική ανάλυση. Oπως τονίζει, «πρέπει να γίνει σαφές ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει μόνο ΑΜΑ (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) και ο ακριβής αριθμός των ενεργών ακινήτων (με τουλάχιστον μία κράτηση τον μήνα) είναι γνωστός μόνο στην ΑΑΔΕ».
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με στοιχεία που παρασχέθηκαν στην «Κ» από την ΑΑΔΕ (με ημερομηνία 2 Ιουλίου 2024), σε πανελλαδικό επίπεδο εμφανίζονται 41.465 ΑΜΑ φυσικών προσώπων και 15.569 ΑΜΑ νομικών προσώπων. Με δεδομένο ότι η συντριπτική πλειονότητα των νομικών προσώπων διαχειρίζεται 3-10 ακίνητα, υπολογίζεται ότι ο πραγματικός αριθμός των καταλυμάτων προσεγγίζει τις 130.000-140.000. Κατά τον επικεφαλής του STAMA, «ενώ βλέπουμε τις κρατήσεις και τη μέση τιμή διανυκτέρευσης στα ξενοδοχεία να κινούνται ανοδικά κι ενώ το μεγαλύτερο μέρος της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει εξισωθεί φορολογικά (τέλη και ΦΠΑ) με τα ξενοδοχεία, το ΞΕΕ συνεχίζει να επιτίθεται σε άλλες επιλογές διαμονής των ξένων και εγχώριων επισκεπτών, θέλοντας να διατηρήσουν το ολιγοπώλιο που απολάμβαναν τόσα χρόνια». Ο κ. Γαβαλάς καταλήγει αναφέροντας ότι 9 στα 10 ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης συμβάλλουν στην ενίσχυση των εσόδων κυρίως μικροϊδιοκτητών, σε αντίθεση με τα περισσότερα ξενοδοχεία της χώρας που ελέγχονται από μεγάλους ομίλους του εξωτερικού».
Πάντως, θα πρέπει να αναμένονται και νέες παρεμβάσεις της κυβέρνησης τις επόμενες εβδομάδες. Αυτές αναμένεται να γίνουν γνωστές από τον ίδιο τον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη στη ΔΕΘ. Μάλιστα, για το ζήτημα αυτό πραγματοποιήθηκε και συνάντηση με θεσμικούς φορείς της αγοράς, χωρίς όμως να «κλειδώσουν» κάποια συγκεκριμένα μέτρα. Ωστόσο, μεταξύ των επιλογών περιλαμβάνεται η απαγόρευση έκδοσης νέου ΑΜΑ βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και η μείωση στο 50% του φορολογικού συντελεστή των ενοικίων. Αν δηλαδή ένας ιδιοκτήτης που μέχρι σήμερα αξιοποιεί το ακίνητό του μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επιλέξει τη μακροχρόνια μίσθωση, θα μπορεί να έχει μειωμένο φορολογικό συντελεστή. Το ίδιο συζητείται να ισχύει και για όσους έχουν κλειστά ακίνητα και επιλέξουν να τα μισθώσουν και πάλι μέσω συμφωνιών μακροχρόνιας διάρκειας. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα όσοι έχουν λιγότερα από τρία ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και όσοι διαθέτουν τα ακίνητά τους με μακροχρόνια συμβόλαια φορολογούνται με συντελεστή 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ.