Αυτή τη στιγμή, τα REITs βρίσκονται σε σημείο καμπής και ο χρόνος τελειώνει για τους επενδυτές.
Το 2022 και το 2023, τα REITs κατέρρευσαν επειδή τα επιτόκια αυξάνονταν και αυτό προκάλεσε πανικό στους επενδυτές. Κατά μέσο όρο, τα REITs έπεσαν κατά 38% στο χαμηλότερο σημείο τους και πολλά μεμονωμένα REITs, συμπεριλαμβανομένων των blue-chips όπως το Crown Castle (CCI) και το Alexandria (ARE) έπεσαν έως και 60%:
Αλλά τώρα, καθώς πλησιάζουμε προς το 2024, αναμένουμε το αντίθετο και αυτό θα οδηγήσει σε μια επική ανάκαμψη σε ολόκληρο τον τομέα των REIT.
Η FED προβλέπει τουλάχιστον 3 μειώσεις επιτοκίων το 2024 και η αγορά προβλέπει ακόμη περισσότερες. Οι περισσότερες μεγάλες τράπεζες, συμπεριλαμβανομένων των Bank of America (BAC), JPMorgan (JPM), Deutsche Bank (DB) και UBS (UBS), προβλέπουν μεγάλες μειώσεις επιτοκίων ήδη από τα μέσα του 2024.
Ορισμένοι γνωστοί επενδυτές είναι ακόμη πιο επιθετικοί. Για παράδειγμα, ο Bill Ackman πιστεύει ότι θα δούμε σημαντικές μειώσεις επιτοκίων ήδη από το πρώτο τρίμηνο του έτους. Όπως ανέφερε σε πρόσφατη συνέντευξή του:
“Πιστεύω ότι θα μειώσουν τα επιτόκια και πιστεύω ότι θα τα μειώσουν νωρίτερα από ό,τι περιμένει ο κόσμος. Αυτό που συμβαίνει είναι ότι το πραγματικό επιτόκιο συνεχίζει να αυξάνεται καθώς ο πληθωρισμός μειώνεται. Αν η Fed διατηρήσει τα επιτόκια στα μέσα της δεκαετίας του 5 και ο πληθωρισμός συνεχίζει να τείνει κάτω από το 3%, αυτό είναι ένα πολύ υψηλό πραγματικό επιτόκιο. Αυτό έχει επιβραδυντική επίδραση στην οικονομία.
Πολλές επιχειρήσεις και πολλοί ιδιώτες έχουν το πλεονέκτημα του χρέους με σταθερό επιτόκιο. Αυτό το σταθερό επιτόκιο, σίγουρα για τις εταιρείες και τα εμπορικά ακίνητα, αρχίζει να μειώνεται. Έτσι, νομίζω ότι υπάρχει κίνδυνος σκληρής προσγείωσης αν η FED δεν αρχίσει να μειώνει τα επιτόκια πολύ σύντομα.
Η αγορά αναμένει κάποια στιγμή στα μέσα του επόμενου έτους. Νομίζω ότι είναι πιο πιθανό μάλλον ήδη από το πρώτο τρίμηνο”.
Αυτό σημαίνει ότι το παράθυρο ευκαιρίας για την αγορά των REITs με μεγάλες εκπτώσεις στην εύλογη αξία τους κλείνει πλέον.
Ο μόνος λόγος για τον οποίο τα REITs είχαν έκπτωση ήταν η αύξηση των επιτοκίων και, επομένως, αν τώρα αφαιρεθεί αυτή η ανησυχία, τα REITs θα πρέπει να ανακάμψουν έντονα.
Και μάλιστα φαίνεται πως η ανάκαμψη έχει ήδη ξεκινήσει:
Η άνοδος των επιτοκίων μετατρέπεται τώρα σε πτώση των επιτοκίων και, ως αποτέλεσμα, η πτωτική αγορά των REITs μετατρέπεται τώρα επίσης σε μια ισχυρή ανοδική αγορά.
Και πιθανότατα αυτό να είναι μόνο η αρχή, για τον εξής λόγο. Ακόμη και μετά το πρόσφατο ράλι, πολλά REIT εξακολουθούν να αποτιμούνται με τεράστιες εκπτώσεις σε σχέση με τις πρόσφατες κορυφές τους.
Και αυτό δεν λαμβάνει υπόψη όλη τη δημιουργία αξίας που έχει συμβεί τα τελευταία χρόνια.
Το 2022 και το 2023, τα ενοίκια και οι αξίες αντικατάστασης ακινήτων αυξήθηκαν πολύ σημαντικά, ακόμη και όταν οι τιμές των μετοχών τους κατέρρευσαν.
Έτσι, τα REITs έχουν δημιουργήσει μεγάλη αξία με την αποπληρωμή του χρέους, την επαναγορά μετοχών, την αγορά περισσότερων ακινήτων, τη συγχώνευση με άλλα REITs κ.λπ.
Όλη αυτή η ανάπτυξη και η δημιουργία αξίας των τελευταίων δύο ετών καλύφθηκε από τις επιπτώσεις της αύξησης των επιτοκίων, αλλά καθώς τώρα τα επιτόκια θα αρχίσουν να μειώνονται, αυτό θα αποτυπωθεί τελικά στις τιμές των μετοχών.
Και υπάρχουν μεγάλες πιθανότητες ότι αυτό θα ωθήσει πολλά REITs σε νέα ιστορικά υψηλά.
Εάν για παράδειγμα η τιμή της μετοχής έχει υποχωρήσει κατά 40%, ακόμη και όταν τα ενοίκια σας έχουν αυξηθεί κατά 20%, το δυναμικό ανόδου θα μπορούσε να είναι πολύ σημαντικό.
Και αυτό δεν είναι και τόσο απίθανο, φτάνει να σκεφτούμε ότι τα REITs υπάρχουν εδώ και δεκαετίες και ιστορικά πάντα ανακάμπτουν από μεγάλες πτώσεις της αγοράς. Ορισμένες από τις προηγούμενες κρίσεις ήταν πολύ χειρότερες από τις πρόσφατες, και παρόλα αυτά, πάντα η αγορά των REITs ανέκαμπτε.
Επιπλέον, η ανάκαμψη είναι συνήθως ιδιαίτερα γρήγορη. Μια πρόσφατη μελέτη της Janus & Henderson διαπίστωσε ότι τα REITs έχουν ιστορικά αποφέρει μια μέση απόδοση 130% στα 3 χρόνια που ακολούθησαν τις καταρρεύσεις της αγοράς, όταν η τιμή τους ήταν >24% χαμηλότερη από την καθαρή αξία του ενεργητικού τους:
Τότε η τιμή τους ήταν σε έκπτωση 24%, αλλά σήμερα υπάρχουν πολλά REITs που αποτιμούνται με ακόμη μεγαλύτερες εκπτώσεις.
Μάλιστα, υπάρχουν REITs που αποτιμούνται σήμερα με έκπτωση έως και 50%, δηλαδή διπλάσια από αυτή που χρησιμοποιήθηκε στη μελέτη των Janus & Henderson.
Γιατί όμως τα REITs ανακάμπτουν πάντα; Υπάρχει μια απλή απάντηση σε αυτό.
Η προσφορά καλών ακινήτων είναι αυστηρά περιορισμένη λόγω της έλλειψης διαθέσιμης γης και του κόστους κατασκευής και κεφαλαίου. Σήμερα, για παράδειγμα, είναι απλά πολύ ακριβό να χτιστεί ένα ακίνητο, αφού το κόστος κατασκευής έχει ανέβει στα ύψη και η εκτίναξη των επιτοκίων έχει καταστήσει τα περισσότερα νέα αναπτυξιακά έργα ασύμφορα.
Ωστόσο, η ζήτηση για καλά ακίνητα αυξάνεται σταθερά μακροπρόθεσμα. Οπότε η αυξανόμενη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά οδηγεί σε αύξηση των ενοικίων και τελικά και σε αύξηση των αποτιμήσεων.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι πάντα καλή ιδέα να αγοράζουμε καλά ακίνητα ή κάποιο REIT όταν αυτά βρίσκονται σε πολύ καλή τιμή. Η αγορά κινείται σε κύκλους, αλλά μακροπρόθεσμα, τα καλά ακίνητα διατηρούν και αυξάνουν την αξία τους λόγω αυτών των απλών οικονομικών κανόνων.
Σήμερα, είναι πολύ ακριβή η οικοδόμηση και αυτό πιθανότατα θα οδηγήσει σε υποπροσφορά τα επόμενα χρόνια, σε περισσότερες αυξήσεις ενοικίων και τελικά, αυτό θα οδηγήσει σε υψηλότερες αξίες ακινήτων που θα δικαιολογήσουν και πάλι περισσότερη οικοδόμηση, ειδικά αν τα επιτόκια επιστρέψουν σε χαμηλότερα επίπεδα.
Και αφού οι τιμές των ακινήτων θα ανέβουν, το ίδιο θα συμβεί και στα κέρδη των REITs άρα και στις τιμές των μετοχών τους.