H αγορά ακινήτων είναι πολύ ελκυστική για όλους τους αγοραστές παγκοσμίως όμως επίσης και πάρα πολύ… ακριβό σπορ. Για αυτόν τον λόγο έχουν δημιουργηθεί και τα REITs ETF τα οποία δίνουν την δυνατότητα στον επενδυτή να έχει στην κατοχή του ένας μέρος των μεγαλύτερων εταιρειών Real Estate και αυτός να παίρνει ένα ποσοστό σε αντάλλαγμα με τις επενδύσεις του. Όμως για να λέγεται και η αλήθεια, οι τιμές των μετοχών REIT δεν τα πήγαν καλά ούτε πέρυσι αλλά ούτε και φέτος.
Και μέσα σε αυτόν τον αρνητισμό εμείς είμαστε θετικοί γιατί πρέπει να γνωρίζουμε καλά την ιστορία του Real Estate όπου υπάρχουν περίοδοι αστάθειας όπως περνάει κάθε άλλο περιουσιακό στοιχείο εκεί έξω — από τις οποίες αναπόφευκτα επανέρχονται και μάλιστα καλύτερα από την κατάσταση που ήταν πριν.
Και το δεύτερο σημαντικό γεγονός είναι τα μερίσματα. Τίμια, όμορφα, υψηλής απόδοσης μερίσματα που καταβάλλονται πιστά κάθε τρίμηνο ή, ακόμα καλύτερα, κάθε μήνα. Μπορεί να υπάρχουν λόγοι που κάποιοι αποφεύγουν μανιωδώς τα REITs όμως για κάποιους αυτοί οι δύο λόγοι είναι αρκούν για να επενδύσουν σε αυτά. Και πάμε να δούμε ποιες είναι οι 3 καλύτερες επιλογές και γιατί.
Η πρώτη REIT επιλογή που είναι λίγο must είναι η Realty Income Corporation ($O) καθώς τα θετικά κέρδη που παράγει κάθε χρόνο είναι πολύ προβλέψιμα καθώς έχει δημιουργήσει θετικά κέρδη για 26 από τα 27 συνεχόμενα έτη. Πόσες εταιρείες μπορούν να πούνε πως έχουν τόση μεγάλη επιτυχία επί 27 χρόνια συνεχόμενα;
Ωστόσο μέσα σε όλη αυτή την επιτυχία προκύπτει μια πολύ βασική ερώτηση: «Πως μπορεί η εταιρεία να διατηρήσει αυτό το αποτέλεσμα σε περιόδους υψηλών επιτοκίων;». Για να απαντηθεί αυτή η ερώτηση πρέπει να εξεταστεί το κόστος κεφαλαίου της εταιρείας, το οποίο τώρα βρίσκεται γύρω στο 5,75% (η απόδοση των μετοχών είναι 6% και η τελευταία 8ετής είναι γύρω στο 5,1%).
Το 1ο τρίμηνο του 23 η εταιρεία έκλεισε επενδύσεις ύψους περίπου 1,7 δισεκατομμυρίων δολαρίων με επιτόκιο κεφαλαιοποίησης μετρητών 7%, πράγμα που σημαίνει ότι τα περιθώρια των επενδύσεων είναι περίπου 160 μονάδες βάσης (1.6%). Όχι τόσο μεγάλο όσο τα τελευταία χρόνια, αλλά εξακολουθεί να είναι προσαύξηση και πηγή αύξησης του μερίσματος.
Η μετοχή αυτή τη στιγμή διαπραγματεύεται στα 60,5$ και αποτελεί μια πολύ αξιόλογη ευκαιρία καθώς αναμένεται να φτάσει τα 80$ ανά μετοχή κάτι που σημαίνει πως θα σημειώσει άνοδο της τάξης του 25%.
H δεύτερη επιλογή είναι η VICI Properties REIT ($VICI), η οποία κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο 50 ακινήτων που βρίσκονται στις ΗΠΑ και τον Καναδά. Η VICI έχει αναπτυχθεί ταχύτερα από οποιοδήποτε άλλο REIT στην ιστορία, καθώς η εταιρεία προστέθηκε στον δείκτη S&P 500 τον Ιούνιο του 2022 (η δημόσια εγγραφή ήταν το 2018).
Η εταιρεία έχει επιδείξει ιστορικό ανάπτυξης (34 δισ. δολάρια σε επενδύσεις και άντληση 21 δισ. δολαρίων από κεφάλαια από την ίδρυσή της το 2017) που έχει οδηγήσει σε προβλέψιμη αύξηση των κερδών και των μερισμάτων. Από το 2019 έχει αυξήσει τα μερίδιο ανά μετοχή κατά 8% ετησίως και οι αναλυτές προβλέπουν 5% αύξηση το 2024 και το 2025.
Ωστόσο εκτός από τα ακίνητα η VICI ($VICI) έχει επεκταθεί και σε άλλους χώρους όπως τα τυχερά παιχνίδια, με την ιδιοκτησία Καζίνο, λούνα πάρκ και η ψυχαγωγία και σε άλλες χώρες όπως ο Καναδάς όπου διαπραγματεύεται την αγορά τεσσάρων καζίνο.
Η συναλλαγή αυτή αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο δεύτερο εξάμηνο του 2023 και θα φέρει την αύξηση για το μερίδιο ανά μετοχή και με διαφορά από το κόστος κεφαλαίου της VICI ($VICI) οι αναλυτές εκτιμούνε ότι η αύξηση αυτή θα είναι περίπου το 4%. Επιπλέον, αυτό ανοίγει περισσότερες ευκαιρίες για την εταιρεία στον Καναδά και υποψιαζόμαστε ότι η Ευρώπη είναι ο επόμενος στόχος της.
Η μετοχή διαπραγματεύεται τώρα στα 31,91 δολάρια και με μερισματική απόδοση να είναι στο 4,9% και καλά καλυμμένη (76% payout ratio). Οι αναλυτές επιπλέον εκτιμούν πως η μετοχή θα φτάσει τα 37 δολάρια μέχρι τις αρχές του 2024, κάτι που σημαίνει πως η συνολική ετήσια απόδοση θα ξεπεράσει το 15%.
Και η τρίτη και τελευταία επιλογή είναι η American Tower ($ΑΜΤ). Αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες πύργων στον κόσμο, με πάνω από 226.000 τοποθεσίες επικοινωνίας. Βάση αυτού, οι προβλέψεις είναι πολύ θετικές καθώς η χρήση δεδομένων μέσω smartphone προβλέπεται να αυξηθεί εκθετικά σε παγκόσμια βάση. Η αρχική υιοθέτηση του 5G αναμένεται να οδηγήσει ένα μέρος της ανάπτυξης σε πιο μεγάλες αγορές όπως οι ΗΠΑ.
Ένα από τα θετικά χαρακτηριστικά της AMT ($ΑΜΤ) είναι ότι η εταιρεία δεν χτίζει με βάση τις προδιαγραφές, παίρνει έναν φορέα ως δεδομένο και χτίζει μόνο σε περιοχές όπου πιστεύει ότι μπορεί να βρει έναν δεύτερο ενοικιαστή, έτσι ώστε να μην χάσει καθόλου χρήματα. Σχεδιάζει να κατασκευάσει περίπου 4.000 πύργους το 2023 και έχει κατασκευάσει περίπου 25.000 πύργους τα τελευταία χρόνια. Τα παραπάνω αυτά στοιχεία καθιστούν τον ισολογισμό της εταιρείας σε πολύ καλή κατάσταση καθώς το 1ο τρίμηνο του 2023 μειώθηκε το χρέος κυμαινόμενου επιτοκίου σε 20%, με καθαρή μόχλευση περίπου 5,2x. Οι αναλυτές προβλέπουν αύξηση των μεριδιών ανά μετοχή κατά 9% το 2024 και το 2025.
Η μετοχή διαπραγματεύεται τώρα στα 195,43 δολάρια. Και η μερισματική απόδοση είναι 3,2% και καλά καλυμμένη (67% δείκτης πληρωμών). Οι προβλέψεις θέλουν την τιμή της μετοχής να εκτοξεύεται στα 260 δολάρια ανά μετοχή, κάτι που σημαίνει πως θα σημειώσει αύξηση της τάξης του 24%.
Pointmedia.gr