Γνωστή και ως “The Monthly Dividend Company”, η Realty Income ($O) είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων ενός πελάτη στις ΗΠΑ, με 255,5 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια εκμισθώσιμου χώρου σε περισσότερες από 13.000 τοποθεσίες.
Παρά τον ισχυρό ισολογισμό της εταιρείας και τις κινήσεις της κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους για την αποπληρωμή των υπολοίπων των εμπορικών χρεογράφων και της πιστωτικής γραμμής από 2,7 δισ. δολάρια σε 990 εκατ. δολάρια, η μετοχή έχει υποφέρει μαζί με άλλα REITs, καθώς οι επενδυτές ανησυχούν για το ποιες θα είναι οι μακροπρόθεσμες επιπτώσεις ενός περιβάλλοντος υψηλότερων επιτοκίων.
Τα τελευταία τρία χρόνια, η μετοχή της Realty Income ($O) έχει υποχωρήσει κατά 17% έναντι ανόδου 12% του S&P 500 στο ίδιο χρονικό διάστημα. Η πτώση αυτή ξεπέρασε ακόμη και το μεγαλύτερο REIT ETF, το Schwab U.S. REIT ETF ($SCHH), το οποίο έχει υποχωρήσει κατά 10% τα τελευταία τρία χρόνια.
Υπάρχει λόγος ανησυχίας;
Φαίνεται ότι όλοι στον κόσμο ανησυχούν για τα επιτόκια. Υπάρχει καλός λόγος γι’ αυτό, βέβαια, μετά από μια μακρά περίοδο με τα επιτόκια να βρίσκονται ουσιαστικά στο μηδέν, οι επενδυτές φάνηκε σχεδόν να ξεχνούν ότι μπορεί να κοστίζει στις επιχειρήσεις το να δανείζονται.
Σε κάθε περίπτωση, τα μηδενικά επιτόκια προσέφεραν μια ευλογία σε κλάδους και επιχειρήσεις ευαίσθητες στα επιτόκια, όπως αυτές που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων. Με άφθονη πρόσβαση σε κεφάλαια, δεν υπήρχε λόγος να ανησυχεί κανείς ότι τα REIT θα δυσκολεύονταν να αποκτήσουν νέα ακίνητα με φθηνό χρήμα και οι καλές εποχές θα συνέχιζαν.
Η αύξηση των επιτοκίων, ωστόσο, έκοψε λίγο τη χαρά των ταύρων των REIT, ιδίως στον τομέα των εμπορικών ακινήτων (και πιο συγκεκριμένα στους χώρους γραφείων).
Πάμε όμως να εξετάσουμε λίγο τα ακίνητα της Realty Income ($O) και το φορτίο χρέους της — τα δύο στοιχεία που θεωρούμε ότι παρουσιάζουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο για μια εταιρεία αυτού του κλάδου. Εάν το μείγμα των ενοικιαστών είναι ευάλωτο σε οικονομικές μεταβολές, τότε τα κενά θα μπορούσαν να αποτελέσουν ζήτημα.
Από την πλευρά των ακινήτων, το 82,5% των ακινήτων της Realty Income ($O) είναι στο χώρο του λιανικού εμπορίου, με τα βιομηχανικά ακίνητα να βρίσκονται στη δεύτερη θέση με 13,1% του χαρτοφυλακίου.
Οι χώροι γραφείων είναι απόντες, όπως και το είδος του λιανικού εμπορίου που είναι ευάλωτο στην απώλεια μεριδίου αγοράς λόγω των ηλεκτρονικών αγορών (γνωστό και ως “Death by Amazon”).
Από την πλευρά του χρέους, η Realty Income ($O) έχει αποδειχθεί ικανή στη διαχείριση του τρέχοντος περιβάλλοντος επιτοκίων έναντι των αποδόσεών της. Στην τελευταία τριμηνιαία έκθεση της εταιρείας, η Realty Income ($O) ανέφερε ότι είχε εκδώσει συνολικά 1,1 δισ. δολάρια σε χρέος με κουπόνια μεταξύ 4,7%-5,05%. Επίσης, εξέδωσε 48 εκατομμύρια νέες κοινές μετοχές μέσω του προγράμματος at-the-market για έσοδα περίπου 3 δισεκατομμυρίων δολαρίων.
Η είσοδος στην αγορά χρέους σε αυτά τα επίπεδα, όταν τα cap rates στον τομέα της καθαρής μίας μίσθωσης έχουν αυξηθεί για πέντε συνεχόμενα τρίμηνα, είναι μια τολμηρή κίνηση, αλλά η διοίκηση της Realty Income ($O) το αντιμετώπισε άμεσα στην τελευταία τηλεδιάσκεψη. Ο διευθύνων σύμβουλος Sumit Roy είπε συγκεκριμένα για το θέμα:
«Η αρχική μας απόδοση σε ταμειακή μίσθωση του δεύτερου τριμήνου του 6,9% αντιπροσωπεύει αύξηση 120 μονάδων βάσης σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022 και είχε ως αποτέλεσμα μια πραγματοποιηθείσα επενδυτική διαφορά περίπου 133 μονάδων βάσης κατά τον υπολογισμό του WACC μας σε ουδέτερη βάση μόχλευσης χρησιμοποιώντας το κόστος των ιδίων κεφαλαίων και του χρέους που αντλήθηκαν κατά το τρίμηνο.»
Αποτίμηση
Σύμφωνα με την Seeking Alpha, η Realty Income ($O) διαπραγματεύεται σήμερα στο 13,3x των μελλοντικών εκτιμήσεων FFO, το οποίο αντιπροσωπεύει ένα premium 8% σε σχέση με τον κλάδο. Ωστόσο, πιστεύουμε ότι το premium είναι πιθανότατα δικαιολογημένο, δεδομένου:
1. Το μέγεθος της Realty Income ($O) και τη μόχλευση,
2. τη σύνθεση της μισθωτικής της βάσης και
3. το περιθώριο που μπορεί να κερδίσει σε σχέση με το κόστος κεφαλαίου της.
Αυτά τα τρία πράγματα είναι ζωτικής σημασίας και είναι πιθανό πολλά REITs δε θα τα πήγαιναν καλά και στα τρία, αν αξιολογούνταν με βάση αυτά τα κριτήρια.
Οι αναλυτές εκτιμούν επίσης ότι η κερδοφόρα δύναμη της Realty Income ($O) δεν είναι πιθανό να επηρεαστεί αρνητικά από τα επιτόκια στο μέλλον.
Ενώ οι εκτιμήσεις για τα EPS του 2023 έχουν μειωθεί τα τελευταία τρία χρόνια, η πεποίθηση της αγοράς ότι τα επιτόκια θα αρχίσουν να πέφτουν και πάλι το 2024 εξακολουθεί να είναι αρκετά καλή. Αυτό, είναι το βασικό στοιχείο για να υποθέσουμε ότι η Realty Income ($O) θα μπορέσει να διατηρήσει την κερδοφόρα δύναμή της τα επόμενα χρόνια.