Δυο λόγια για την Realty Income
Πάμε για αρχή να θυμηθούμε, ποια είναι αυτή περιβόητη Realty Income, και γιατί μου αρέσει τόσο πολύ σαν επένδυση.
Η Realty είναι ένα REIT. REIT ή Real Estate Investment Trust είναι μια εταιρεία η οποία ασχολείται με τα ακίνητα και λόγω της δομής της είναι υποχρεωμένη από το αμερικανικό κράτος να επιστρέφει ένα πολύ μεγάλο ποσοστό της κερδοφορίας της πίσω στους μετόχους της με την μορφή μερίσματος.
Υπάρχουν διάφοροι τύποι REITs. Κάποια από αυτά έχουν σπίτια ή διαμερίσματα, άλλα έχουν γη (πχ για καλλιέργειες), άλλα έχουν χώρους επαγγελματικής στέγασης και άλλα (τα οποία δεν μου αρέσουν και τόσο) είναι REITs στεγαστικών δανείων!
Η Realty Income τώρα είναι ένα REIT που κατέχει και διαχειρίζεται εμπορικά ακίνητα στις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ευρώπη. Είναι το μεγαλύτερο, δημόσια διαπραγματεύσιμο REIT μίσθωσης στον κόσμο, με χαρτοφυλάκιο άνω των 11.000 ακινήτων που διαφοροποιούνται σε 60 κλάδους.
Τα ακίνητα της Realty μισθώνονται σε ενοικιαστές με μακροχρόνιες, καθαρές μισθώσεις, πράγμα που σημαίνει ότι οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για όλα τα έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ιδιοκτησίας, της ασφάλισης και της συντήρησης. Αυτή η δομή παρέχει μια σταθερή ροή εισοδήματος που είναι σχετικά απρόσβλητη σε οικονομικές πτώσεις.
Η Realty Income είναι μια αξιοσέβαστη εταιρεία με ισχυρό ιστορικό. Μάλιστα ανήκει στους λεγόμενους «Αριστοκράτες Μερισμάτων», ανεβάζει το μέρισμα της συνεχόμενα κατά 99 συνεχόμενα τρίμηνα, δεν έχει χάσει μηνιαία πληρωμή μερίσματος εδώ και 637 μήνες, και είναι τόσο συνεπής σε αυτές τις πληρωμές που έχει κάνει trademark το όνομα «The Monthly Dividend Company».
Σε τι οφείλεται η πτώση;
Για να δούμε σε τι οφείλεται η πρόσφατη πτώση των REITs, πρέπει να καταλάβουμε την σχέση που έχουν με την ευρύτερη οικονομική κατάσταση των τελευταίων χρόνων.
Γενικά τα REITs είναι εταιρείες που κατέχουν και διαχειρίζονται ακίνητα. Ο κύριος τρόπος που χρησιμοποιούν αυτές οι εταιρείες για να αυξήσουν τον αριθμό των ακινήτων που κατέχουν (άρα και κατ’ επέκταση, των κερδών τους), είναι ο δανεισμός.
Τώρα, όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, ο δανεισμός χρημάτων γίνεται πιο ακριβός. Αυτό, όπως είναι λογικό έχει άμεσο αντίκτυπο στα REITs, μιας και η κερδοφορία τους βλάπτεται άμεσα.
Ωστόσο, πριν από περίπου 10 μέρες, μετά την τελευταία συνέλευση της FED, το μέλλον της οικονομίας φάνηκε κάπως πιο δυσοίωνο, μιας και ο Powell δήλωσε ότι τα επιτόκια των ΗΠΑ θα παραμείνουν υψηλά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Αποτέλεσμα των δηλώσεων του ήταν την Παρασκευή που μας πέρασε, τα επιτόκια των ομολόγων να ανέβουν στα υψηλότερα επίπεδα των τελευταίων 16 ετών.
Τα υψηλά επιτόκια δημιουργούν και ένα έμμεσο θέμα στα REITs. Σκεφτείτε ότι με την τελευταία αγορά της Realty, εξασφαλίσαμε ένα μέρισμα της τάξης του 6%. Το θέμα όμως είναι ότι μπορούμε να έχουμε ένα πολύ κοντινό yield (συγκεκριμένα της τάξης το 5.6%), Χωρίς τον κίνδυνο της πτώσης, με την αγορά ομολόγων.
Βλέπετε τα ομόλογα κατέληξαν να ανταγωνίζονται επίσης τα REITs στα μάτια των επενδυτών. Όταν τα επιτόκια ανεβαίνουν, οι αποδόσεις των ομολόγων αυξάνονται, γεγονός που καθιστά τα ομόλογα πιο ελκυστικά. Αυτό μπορεί να κάνει τα REIT λιγότερο ελκυστικά για τους επενδυτές, γεγονός που μπορεί να βλάψει τις τιμές των μετοχών τους.
Παρά το πρόσφατο sell-off, ορισμένοι αναλυτές πιστεύουν ότι οι μετοχές ακινήτων θα μπορούσαν να είναι μια καλή επένδυση μακροπρόθεσμα.
Υποστηρίζουν ότι τα REIT είναι ένας καλός τρόπος για να επενδύσεις σε ακίνητα χωρίς να χρειάζεται να αγοράζεις και να διαχειρίζεσαι απευθείας ακίνητα. Υποστηρίζουν επίσης ότι τα REIT έχουν ιστορικά καλύτερες επιδόσεις της αγοράς σε περιόδους οικονομικής αδυναμίας.
Ας κάνουμε όμως λίγο στην άκρη τους επενδυτές και πάμε να δούμε τι λέει η λογική μας. Είναι δεδομένο ότι το περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων δεν θα ανεβαίνει εσαεί. Σύμφωνα με τις δηλώσεις της FED, τα επιτόκια θα ανέβουν , άλλη μια φορά για φέτος, θα παραμείνουν για ένα διάστημα υψηλά και μετά θα αρχίσουν να πέφτουν.
Άρα με μαθηματική ακρίβεια, ο λόγος για τον οποίον τα REITs πηγαίνουν κακά αυτή τη στιγμή, πρόκειται να σταματήσει να υφίσταται. Επομένως είναι λογικό η πτώση αργά ή γρήγορα να σταματήσει. Και δεδομένου του γεγονότος, ότι το χρηματιστήριο κοιτάει πάντα μπροστά και προεξοφλεί καταστάσεις αρκετούς μήνες πριν γίνουν πραγματικότητα, είναι πολύ πιθανό να δούμε σύντομα τον πάτο στην αγορά των REITs.
Όσο λοιπόν, η Realty aka η καλύτερη εταιρεία του κλάδου κατά την γνώμη μου, είναι σε εκπτώσεις είμαι πολύ χαρούμενος με το να την αγοράζω, ειδικά τώρα που είναι αδικαιολόγητα φτηνή.