Οι λήξεις των δανείων για εμπορικά ακίνητα ανεβαίνουν για τα επόμενα τέσσερα χρόνια και φτάνουν τα 550 δισεκατομμύρια δολάρια

«Οι κίνδυνοι αναχρηματοδότησης είναι μπροστά μας και στο επίκεντρο (σ.σ. μιας νέας τραπεζικής κρίσης)» για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων – από κτίρια γραφείων έως καταστήματα και αποθήκες – σύμφωνα με τους αναλυτές της Morgan Stanley, με επικεφαλής τον James Egan, σε ένα σημείωμα που εξέδωσαν για τους επενδυτές την περασμένη εβδομάδα.

«Ο βουνό του χρέους είναι μπροστά μας. Το ίδιο και οι σχετικοί κίνδυνοι».

Η επενδυτική τράπεζα εκτιμά ότι οι αποτιμήσεις των γραφείων και των εμπορικών ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% (από την κορυφή έως το κατώτατο σημείο, αυξάνοντας τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων εκ μέρους των δανειοληπτών.

Επιπρόσθετα οι μικρές και περιφερειακές τράπεζες -η μεγαλύτερη πηγή πίστωσης στον κλάδο πέρυσι- έχουν κλονιστεί από τις μαζικές εκροές καταθέσεων μετά την κατάρρευση της Silicon Valley Bank, εγείροντας ανησυχίες όσον αφορά την ικανότητά τους να παρέχουν χρηματοδότηση στους δανειολήπτες.

Το βουνό… του χρέους πρόκειται να χειροτερέψει

Οι λήξεις των δανείων ανεβαίνουν για τα επόμενα τέσσερα χρόνια, φτάνοντας τα 550 δισεκατομμύρια δολάρια το 2027, σύμφωνα με τη Morgan Stanley.

Οι περιφερειακές τράπεζες κατέχουν επίσης περισσότερους από τους μισούς τίτλους που υποστηρίζονται από δάνεια σε εμπορικά ακίνητα – πρόκειται ομόλογα που υποστηρίζονται από δάνεια ακινήτων και εκδίδονται από οντότητες που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση των ΗΠΑ όπως η Fannie Mae – αυξάνοντας επικίνδυνα την έκθεσή τους στον κλάδο.

«Ο ρόλος που έχουν διαδραματίσει οι τράπεζες σε αυτό το οικοσύστημα, όχι μόνο ως δανειστές αλλά και ως αγοραστές», θα επιδεινώσει το κύμα αναχρηματοδότησης που έρχεται, επισήμαναν οι αναλυτές.

Η αύξηση των επιτοκίων και οι ανησυχίες για αθέτηση υποχρεώσεων έχουν ήδη βλάψει τις συμφωνίες για τα CMBS.
Να σημειωθεί ότι οι εμπορικοί τίτλοι με υποθήκη (Commercial Mortgage-Backed Securities – CMBS) είναι επενδυτικά προϊόντα σταθερού εισοδήματος που υποστηρίζονται από υποθήκες σε εμπορικά ακίνητα και όχι σε οικιστικά ακίνητα.
Η CMBS μπορεί να παρέχει ρευστότητα τόσο σε επενδυτές ακινήτων όσο και σε εμπορικούς δανειστές.
Επειδή δεν υπάρχουν κανόνες για την τυποποίηση των δομών του CMBS, οι αποτιμήσεις τους μπορεί να είναι δύσκολες. Οι υποκείμενοι τίτλοι της CMBS μπορεί να περιλαμβάνουν έναν αριθμό εμπορικών υποθηκών διαφορετικών όρων, αξιών και τύπων ιδιοκτησίας—όπως κατοικίες για πολλές οικογένειες και εμπορικά ακίνητα.
Το CMBS μπορεί να προσφέρει μικρότερο κίνδυνο προπληρωμής από ό,τι οι τίτλοι που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (RMBS), καθώς ο όρος για τα εμπορικά στεγαστικά δάνεια είναι γενικά καθορισμένος.
Οι πωλήσεις των τίτλων χωρίς κρατική υποστήριξη μειώθηκαν περίπου 80% το πρώτο τρίμηνο σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg News.

Ζημίες για το Blackstone Real Estate Income Trust (Breit)

Για πέμπτο συνεχόμενο μήνα, το fund με το όνομα Blackstone Real Estate Income Trust (Breit), μέσω του οποίου η Blackstone διαχερίζεται επενδύσεις ακίνητης περιουσίας ύψους 71 δισεκατομμυρίων δολαρίων, περιόρισε δραστικά τα αιτήματα εξαγορών τον Μάρτιο, αναφέρει σε δημοσίευμά του το Bloomberg στις 3 Mαρτίου, επικαλούμενο επιστολή της εταιρείας.
Τον περασμένο μήνα, επενδυτικοί σύμβουλοι ιδιωτών είχαν ζητήσει από τη Blackstone εξαγορές ύψους 4,5 δισεκατομμυρίων δολαρίων από το BREIT, αλλά η εταιρεία επέτρεψε την απόσυρση μόνο 666 εκατομμυρίων δολαρίων, ή περίπου του 15% του ζητούμενου ποσού.
Τον Φεβρουάριο, επενδυτικοί σύμβουλοι είχαν προσπαθήσει να αποσύρουν από το BREIT 3,9 δισεκατομμύρια δολάρια.
Η Blackstone περιορίζει τις αναλήψεις σε 5% ανά τρίμηνο.
Έχοντας ήδη φτάσει τα ανώτατα μηνιαία όρια του 2% τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο, οι επενδυτές είχαν πολύ περιορισμένα πειθώρια για εξαγορές τον Μάρτιο.
Ωστόσο, εάν τα επιτόκια συνεχίσουν να αυξάνονται, είναι πιθανό η πίεση μεγάλων πελατών για εξαγορές να συνεχιστεί.
Η BREIT είναι ένας τεράστιος παίκτης στον κλάδο των ακινήτων, με χαρτοφυλάκιο που ξεκινά από φοιτητικές κατοικίες κλαι φτάνει μέχρι συγκροτήματα διαμερισμάτων και αποθήκες.
Η εμπιστοσύνη προς τo fund πλήγη για πρώτη φορά όταν τέθηκαν όρια απόσυρσης τον περασμένο Δεκέμβριο.
Η επιστολή επίσης αναφέρει ότι το BREIT διατηρεί το δικαίωμα να περιορίσει τις εξαγορές για να αποτρέψει μαζικές εκροές.
«Αυτή η δομή σχεδιάστηκε και για να αποτρέψει μια αναντιστοιχία ρευστότητας και για να μεγιστοποιήσει τη μακροπρόθεσμη αξία των μετόχων και λειτουργεί όπως έχει προγραμματιστεί», ανέφερε η επιστολή της Blackstone προς τους επενδυτές.
«Στην πραγματικότητα, το BREIT έχει πληρώσει σχεδόν 5 δισεκατομμύρια δολάρια στους μετόχους από εντολές εξαγοράς που έχει λάβει από τις 30 Νοεμβρίου».
Αιτία για την ανησυχία και τη διάθεση των επενδυτών για φυγή από το fund αγοράς ακινήτων της Blackstone είναι η προοπτική τα εμπορικά ακίνητα να είναι ο επόμενος τομέας αναταραχής μετά τις περιφερειακές και μικρές αμερικανικές τράπεζες.
Από τότε που η Fed άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια, όλα τα funds σταθερού εισοδήματος που επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα έχουν υποστεί κατακόρυφο πλήγμα.

Αθέτηση πληρωμών

Από την πλευρά της, η Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley Wealth Management, και στρατηγικοί αναλυτές, βλέπουν ένα “τεράστιο εμπόδιο” μπροστά τους.
“Φοβόμαστε ότι οι πιέσεις σε άλλες κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων θα γίνουν άλλος ένας αντίξοος άνεμος για τις μετοχές τεχνολογίας της megacap, παράλληλα με αυτούς που δημιουργούνται από μια ύφεση των κερδών και/ή μια οικονομική ύφεση”, έγραψε η Shalett.
Και το στοιχειοθετούσε αυτό..
“Περισσότερο από το 50% των 2,9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια θα χρειαστεί να επαναδιαπραγματευτεί μέσα στους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού είναι πιθανό να αυξηθούν κατά 350 έως 450 μονάδες βάσης”, γράφει η Shalett.
Όπως σημειώνει οι περιφερειακές τράπεζες αντιπροσώπευαν το 70% έως 80% του συνόλου των νέων χορηγήσεων δανείων κατά τον προηγούμενο κύκλο, με όλα τα μάτια να είναι στραμμένα στον τομέα μετά τις ιστορικές καταρρεύσεις της Silicon Valley Bank και της Signature Bank τον περασμένο μήνα.
Τα ακίνητα γραφείων αντιμετώπιζαν ήδη σοβαρά προβλήματα από την απομακρυσμένη εργασία και τώρα βλέπει μια εξόντωση με τα ποσοστά κενών χώρων κοντά σε υψηλό 20ετίας.
“Οι αναλυτές της MS & Co. προβλέπουν μια πτώση των τιμών CRE από την κορυφή έως την κατώτατη τιμή έως και 40%, χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Οικονομική Κρίση”.

Δυσκολεύει ο δανεισμός

Όπως έχει ήδη αναφέρει το Fortune, είναι πλέον πιθανό να υπάρξουν αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού για την αγορά εμπορικών ακινήτων.
Στην πραγματικότητα, τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού είχαν ήδη τεθεί σε εφαρμογή με την αύξηση των επιτοκίων από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ στην προσπάθειά της να μειώσει τον πληθωρισμό και η τραπεζική κρίση θα επιδεινώσει την υπάρχουσα έλλειψη ρευστότητας.
Αυτό με τη σειρά του θα αυξήσει τον κίνδυνο αθετήσεων, δυσχερειών και παραβάσεων, καθώς ο κλάδος βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο χρέος.
Η δυσπραγία αυτής της κλίμακας, σύμφωνα με τη Shalett, θα πλήξει τους ιδιοκτήτες και τους τραπεζίτες που τους δανείζουν, διαχέεται στις επιχειρηματικές κοινότητες, στους χρηματοδότες ιδιωτικών κεφαλαίων και στους ιδιοκτήτες των υποκείμενων τίτλων.
Ούτε οι τομείς της τεχνολογίας και της καταναλωτικής διακριτικής ευχέρειας θα έχουν «ανοσία», λέει.
Ο ευρύτερος αντίκτυπος
Και τι γίνεται με τον ευρύτερο αντίκτυπο στην οικονομία;
Ενώ η Shalett θεωρεί ότι μια ήπια προσγείωση είναι ακόμη δυνατή, λέει ότι οι πιθανότητες να συμβεί αυτό μειώνονται υπό το πρίσμα της πιθανότητας αυστηρότερων προτύπων δανεισμού.
Η κατάσταση της αγοράς χρέους εμπορικών ακινήτων είναι “μακράν το πιο σοβαρό ζήτημα που διαφαίνεται”.

Το νέο ντόμινο

Τα εμπορικά ακίνητα [θεωρούνται] ευρέως ως το επόμενο… ντόμινο που θα πέσει καθώς τα πρότυπα δανεισμού για τα δάνεια CRE θα σφίξουν περαιτέρω», δήλωσε ο Michael Hartnett της Bank of America σε ενα σημείωμα στο στο τέλος Μαρτίου.
Αυτό που δεν βοηθάει είναι το γεγονός ότι τα ποσοστά πληρότητας στα γραφεία σε όλη τη χώρα εξακολουθούν να απέχουν πολύ από τα προ-πανδημικά επίπεδα.
Σύμφωνα με τον Hartnett, τα ποσοστά πληρότητας γραφείων εξακολουθούν να είναι μικρότερα από 50%, καθώς οι τάσεις εργασίας από το σπίτι εξακολουθούν να υφίστανται.
Να σημειωθεί ότι τα δάνεια εμπορικής ακίνητης περιουσίας (CRE) περιλαμβάνουν δάνεια που εξασφαλίζονται με εμπράγματα σε μισθώματα, συνεταιρισμούς, δασικές εκτάσεις, συμβόλαια πώλησης γης, δάνεια κατασκευαστικών έργων κλπ.
Ταυτόχρονα, η αύξηση των επιπέδων ενοικίων σε εθνικό επίπεδο κορυφώθηκε πριν από ένα χρόνο και μειώνεται σταθερά σύμφωνα με τα στοιχεία της Zillow, που σημαίνει ότι η ζήτηση για κτίρια γραφείων που εισπράττουν ενοίκιο, είναι πιθανότατα μικρότερη από ό,τι ήταν στο παρελθόν.

Οι μετοχές και ο δανεισμός

Η αδύναμη φάση στον τομέα των εμπορικών ακινήτων καταδεικνύεται στις τρέχουσες τιμές αγοράς για τις μετοχές και τα χρέη που συνδέονται με τον κλάδο.
Το iShares CMBS ETF, παρακολουθεί ένα χαρτοφυλάκιο ομολόγων που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια, διαπραγματεύεται πολύ κάτω από τα χαμηλά που παρατηρήθηκαν στην κορύφωση της πανδημίας COVID-19 τον Μάρτιο του 2020 και είναι μόλις 6% πάνω από τα χαμηλότερα επίπεδά του από την έναρξη της ταμείο το 2012.
Εν τω μεταξύ, οι μετοχές της εταιρείας ενοικιιάσεως γραφείων REIT διαπραγματεύονται σε πολυετή χαμηλά, με τον Όμιλο Boston Properties να διαπραγματεύεται στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2009, μειωμένο κατά περίπου 68% από το υψηλό ρεκόρ που είχε φτάσει ακριβώς πριν από την έναρξη της πανδημίας.

Κινδυνεύουν οι περιφερειακές τράπεζες

Αυτή είναι μια… τέλεια καταιγίδα για τις περιφερειακές τράπεζες επειδή έχουν τόσο μεγάλη έκθεση σε δάνεια για εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την Bank of America, οι περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ αντιπροσωπεύουν το 68% των εμπορικών δανείων σε ακίνητα, πολύ περισσότερο από τις αντίστοιχες τράπεζες με μεγάλη κεφαλαιοποίηση.
Υπάρχουν σχεδόν 450 δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά δάνεια ακίνητης περιουσίας που λήγουν το 2023 και περίπου το 60% από αυτά κατέχονται από τράπεζες, σύμφωνα με πρόσφατο σημείωμα της JPMorgan που ανέφερε στοιχεία από την Trepp.
«Αναμένουμε ότι περίπου το 21% των εκκρεμών δανείων για εταιρείες διαχείρισης γραφείων που υποστηρίζονται από εμπορικούς τίτλους θα χρεοκοπήσει τελικά, με υπόθεση σοβαρότητας ζημιών 41% και μελλοντικές σωρευτικές ζημίες 8,6%…
Εφαρμόζοντας το ποσοστό ζημιών 8,6% όσον αφορά τα ακίνητα γραφείων, θα σημαίνει ότι ζημίες 38 δισεκατομμυρίων δολαρίων για τον τραπεζικό τομέα», δήλωσε η JPMorgan.
Και οι απώλειες στα εμπορικά ακίνητα θα μπορούσαν να είναι χειρότερες αυτή τη φορά από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια της Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, επειδή η τελευταία οδηγήθηκε από μια σχετικά βραχύβια ύφεση, ενώ η σημερινή δυναμική καθοδηγείται από την τάση για εργασία από το σπίτι που δεν δείχνει σημάδια πλήρους εγκατάλειψης.
«Επιπλέον, οι περιφερειακές τράπεζες είναι πολύ πιο πιεσμένες, γεγονός που μειώνει την ικανότητά τους να συναινούν σε αναχρηματοδοτήσεις δανείων, δεδομένης της πίεσης στην πλευρά του παθητικού του ισολογισμού τους», δήλωσε η JPMorgan.