24.1 C
Athens
Tuesday, May 28, 2024
More

    Λάθος υπολογισμοί για τους επενδυτές εμπορικών ακινήτων ή οι χρεοκοπίες είναι μια στρατηγική για να ανοίξει η πόρτα αναδιάρθρωσης του χρέους

    Οι τιτάνες της Wall Street υπερηφανεύονται που γνωρίζουν πότε πρέπει να ρισκάρουν, ειδικά σε στιγμές αβεβαιότητας. Αλλά καθώς το κόστος δανεισμού εκτινάσσεται στα ύψη και η τάση εργασίας από το σπίτι αφήνει τα γραφεία στο κέντρο της πόλης μισοάδεια , ακόμη και οι μεγαλύτεροι παίκτες συνειδητοποιούν γρήγορα ότι έκαναν λάθος υπολογισμό.

    Πάρτε την Pacific Investment Management Co. Το 2021, ακόμη και μετά το άδειασμα των γραφείων κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα κεφάλαια που διαχειριζόταν , περιουσιακών στοιχείων αξίας 1,7 τρισεκατομμυρίων δολαρίων απέκτησαν την Columbia Property Trust , η οποία κατείχε τουλάχιστον 15 κτίρια γραφείων στη Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, τη Βοστώνη και την Ουάσιγκτον, DC. για 3,9 δισεκατομμύρια δολάρια, συμπεριλαμβανομένου του χρέους. «Τα κτίρια γραφείων υψηλής ποιότητας σε μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ προσφέρουν μακροπρόθεσμη αξία για τους πελάτες μας», δήλωσε τότε ο παγκόσμιος επικεφαλής ιδιωτικών εμπορικών ακινήτων της Pimco, John Murray.

    Ή όχι. Τον περασμένο μήνα, η Columbia Property Trust κήρυξε αθέτηση υποθηκών αξίας περίπου 1,7 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε επτά από τα τρόπαια κτίριά της, συμπεριλαμβανομένου ενός πύργου του Σαν Φρανσίσκο που μισθώθηκε στο Twitter του Έλον Μασκ και των πρώην κεντρικών γραφείων των New York Times, που τώρα φιλοξενεί το Snap . Το μεγαθήριο του οικονομικού δεν ήταν μόνος: η Brookfield Corp. , ένας από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στον κόσμο, χρεοκοπούσε επίσης από δύο ουρανοξύστες στο κέντρο του Λος Άντζελες , ο ένας από τους οποίους στέφθηκε με το όνομα της λογιστικής εταιρείας Deloitte .

    Όποιος θυμάται την οικονομική κρίση του 2008 και τη φούσκα των στεγαστικών κατοικιών που έσκασε, μπορεί επίσης να θυμηθεί την περιφρόνηση που σωρεύτηκε στους ιδιοκτήτες σπιτιών  που σταμάτησαν να πληρώνουν στεγαστικά δάνεια επειδή τα σπίτια τους ήταν απελπιστικά κάτω από το νερό. Μπορεί τώρα να τους φαίνεται ειρωνικό να βλέπουν μερικές από τις πιο διάσημες εταιρείες της Wall Street να απειλούνται με τα ίδια, αλλά, για τους θεσμικούς επενδυτές, οι χρεοκοπίες μπορεί να είναι μια στρατηγική για να ανοίξει η πόρτα για την αναδιάρθρωση του χρέους. 

    Οι οφειλέτες με τίτλους εξασφαλισμένους με εμπορικά στεγαστικά δάνεια πρέπει τουλάχιστον τεχνικά να αθετήσουν τα δάνειά τους προτού μπορέσουν να επαναδιαπραγματευτούν τους όρους. Το CMBS είναι χρέος χωρίς αναγωγή, πράγμα που σημαίνει ότι οι δανειολήπτες μπορούν να απομακρυνθούν και οι πιστωτές δεν μπορούν να αναζητήσουν άλλα περιουσιακά στοιχεία που κατέχουν.

    Την τελευταία δεκαετία, οι επενδυτές αντιμετώπιζαν τα γραφεία σαν να ήταν ομόλογα. Έβλεπαν τα κτίρια υψηλής ποιότητας με μακροχρόνιες μισθώσεις και τα συνεχώς αυξανόμενα ενοίκια ως υπερασφαλή. Γίγαντες όπως η Amazon και το Facebook ξεχύνονταν στο διάστημα σε δαπανηρές πόλεις, στρώνοντάς τις με τοίχους φυτών και μηχανές εσπρέσο. Ενώ τα κτίρια γραφείων δεν είναι απρόσβλητα στις οικονομικές τάσεις, ακόμη και οι μεγαλύτεροι διαχειριστές χρημάτων δεν μπορούσαν να προβλέψουν πόσο γρήγορα το φαινόμενο της τηλεργασίας θα καθιστούσε χιλιάδες από αυτά περιττές. Η αβεβαιότητα σχετικά με το μέλλον της εργασίας έχει μετατρέψει τον χώρο γραφείων, ένα εγγενώς μακροπρόθεσμο πάγιο περιουσιακό στοιχείο, σε έναν όλο και πιο επικίνδυνο, ασταθή χώρο.

    . Μια χρηματιστηριακή εταιρεία εκτιμά ότι θα υπάρχουν περίπου 330 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια πλεονάζοντος χώρου γραφείων μέχρι το τέλος της δεκαετίας.

    Η Amazon σταματά την κατασκευή της δεύτερης έδρας της κοντά στην Ουάσιγκτον και η μητρική εταιρεία του Facebook Meta Platforms Inc. έχει μειώσει τον χώρο που μισθώνει στη Νέα Υόρκη . Η Twitter Inc. μάχεται την Columbia Property για το ενοίκιο κτιρίου της στο Σαν Φρανσίσκο και μόλις εκμισθώνει το μεγαλύτερο μέρος των κεντρικών της γραφείων στη Νέα Υόρκη .

    Σήμερα, η μέση χρήση γραφείου είναι περίπου το 50% των επιπέδων πριν από την πανδημία — κάτι που θα μπορούσε να είναι ο νέος κανόνας. Η αγορά σίγουρα δεν ποντάρει σε ριμπάουντ. Το απόθεμα της μεγαλύτερης εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα γραφείων της Νέας Υόρκης, Vornado Realty Trust , έχει πέσει στα επίπεδα του 1997. αυτά των SL Green Realty και Boston Properties είναι κάτω από τα χαμηλά του 2020.

    Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες μπόρεσαν να κρατήσουν τα κτίριά τους χωρίς να αθετήσουν δάνεια κατά τη διάρκεια της πανδημίας, επειδή τα σχεδόν μηδενικά επιτόκια διευκόλυναν τη συνέχιση των πληρωμών ή τη λήψη νέας χρηματοδότησης. Όπως και ο Murray της Pimco, οι επενδυτές ήλπιζαν ότι περισσότεροι άνθρωποι θα επέστρεφαν στο γραφείο μόλις υποχωρήσουν οι ανησυχίες για την πανδημία. Κάποιοι δεν θα μπορέσουν να αντέξουν αρκετά για να το δουν να συμβαίνει αυτό. Σχεδόν 92 δισεκατομμύρια δολάρια χρέους μη τραπεζικών γραφείων λήγουν φέτος και χρειάζεται αναχρηματοδότηση, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών . 

    Οι τράπεζες, η μεγαλύτερη πηγή χρηματοδότησης εμπορικών ακινήτων, αποφεύγουν τα δάνεια γραφείων αφού οι ρυθμιστικές αρχές προειδοποίησαν πέρυσι για υπερβολική έκθεση. Οι αξίες των κτιρίων γραφείων έχουν ήδη μειωθεί κατά 25% από μόλις πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με την εταιρεία ανάλυσης ακινήτων Green Street .

    Οι πρόσφατες προεπιλογές έχουν ενθαρρύνει άλλους. «Είναι χρήσιμο για μένα ότι έχουμε δει μερικούς μεγάλους παίκτες να δίνουν βασικά τα κλειδιά», λέει ο πρόεδρος της GFP Real Estate LLC του Μανχάταν, Jeffrey Gural. «Κάνει ευκολότερη τη διαπραγμάτευση με τις τράπεζες».

    Αυτό θα μπορούσε να είναι μια ευκαιρία για πολλούς από τους μεγαλύτερους επενδυτές, οι οποίοι εξακολουθούν να έχουν σωρεία χρημάτων και είναι έτοιμοι να εκτιναχθούν. «Περιμένουν πολλά από αυτά τα κτίρια να επιστρέψουν στις τράπεζες», λέει η Ruth Colp-Haber, διευθύνουσα σύμβουλος της χρηματιστηριακής εταιρείας Wharton Property Advisors. Οι τράπεζες «θα πρέπει τότε πιθανώς να τα πουλήσουν γρήγορα σε πολύ χαμηλή τιμή σε σύγκριση με το πού βρίσκονται τώρα στα βιβλία».

    Τελευταία Άρθρα

    Σχετικά Άρθρα