Η κατάρρευση της Credit Suisse τον Μάρτιο του 2023 φαινομενικά σηματοδότησε το ναδίρ μιας flash τραπεζικής κρίσης που ξεκίνησε μόλις λίγες εβδομάδες νωρίτερα με την πτώση της Silicon Valley Bank και της Signature Bank στις ΗΠΑ.
Αλλά αυτό που έμοιαζε με ένα στιγμιαίο χτύπημα που οι αρχές και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού είχαν καταφέρει να περιορίσουν, μοιάζει τώρα όλο και περισσότερο με το εναρκτήριο κεφάλαιο μιας πολύ μεγαλύτερης ιστορίας.
Αυτή τη φορά το επίκεντρο είναι το χρέος εμπορικών ακινήτων. Τα βιβλία δανείων των δανειστών από τη Νέα Υόρκη έως το Μόναχο παρουσιάζουν αυξανόμενα επίπεδα άγχους λόγω της πτώσης της αξίας των ακινήτων, που προκλήθηκε από ένα μείγμα αυξήσεων των επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια και τη στροφή προς την εξ αποστάσεως εργασία.
Η New York Community Bancorp , η οποία είχε εξαγοράσει μέρος της Signature Bank το 2023, ήταν η πρώτη που συγκλόνισε τις αγορές όταν ανακοίνωσε μια αιφνιδιαστική απώλεια που συνδέεται με το πιστωτικό της χαρτοφυλάκιο την περασμένη εβδομάδα.
Ακόμα κι αν το χαρτοφυλάκιό της σε εμπορικά ακίνητα είναι σχετικά μικρό, η αξιολόγησή της έχει πλέον υποβαθμιστεί σε σκουπίδια από τον Moody’s και η τράπεζα προσπαθεί να αποβάλει τον κίνδυνο για ένα χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων .
Στην Ιαπωνία, η Aozora Bank κατέγραψε την πρώτη της απώλεια σε 15 χρόνια λόγω επισφαλών δανείων σε εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ.
Πτώση των μετοχών της New York Community Bancorp
Συναγερμός κρούει τώρα στην Ευρώπη, με την ΕΚΤ να σηματοδοτεί στους δανειστές ότι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις εάν δεν καταφέρουν να αντιληφθούν τους κινδύνους που αντιμετωπίζουν από τα εμπορικά ακίνητα.
“Έχετε περισσότερες τράπεζες που ελέγχονται, περισσότερες τράπεζες με θύματα και πιθανώς ορισμένες τράπεζες να χρεοκοπούν και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού”, δήλωσε ο Jonathan Golan , διαχειριστής χαρτοφυλακίου στο Man Group .
Στη Γερμανία και τη Σκανδιναβία υπάρχουν τράπεζες με μεγάλη έκθεση σε εμπορικά ακίνητα, και αν λάβουν απομείωση 15 σεντ για κάθε δολάριο που δανείζουν «όχι μόνο αυτές οι τράπεζες δεν είναι επενδυτικές, αλλά και αφερέγγυες».
Η Deutsche Bank ενίσχυσε τις προβλέψεις για το χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων της στις ΗΠΑ, αλλά οι μικρότερες τράπεζες είναι αυτές που ζημιώνονται περισσότερο.
Η Deutsche Pfandbriefbank , μια Βαυαρική δανείστρια που ειδικεύεται στη χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων με μεγάλη έκθεση στις ΗΠΑ, είδε τα ομόλογά της να καταρρέουν αυτή την εβδομάδα μετά την κλήση της Morgan Stanley με πελάτες που συνέστησαν να πουλήσουν τα ομόλογα της PBB.
Τα ομόλογα της κατηγορίας 2 έχασαν περίπου το ένα τρίτο της αξίας τους αυτή την εβδομάδα και τώρα διαπραγματεύονται σε λιγότερο από 50 σεντς στο ευρώ. Η ξαφνική πτώση ανάγκασε την τράπεζα να εκδώσει μια απρογραμμάτιστη δήλωση ότι είχε αυξήσει τις προβλέψεις και περιέγραψε την αναταραχή ως τη «μεγαλύτερη κρίση ακινήτων από την οικονομική κρίση».
Τα ομόλογα που εκδόθηκαν από την Aareal Bank , μια άλλη γερμανική εξειδικευμένη τράπεζα, και την LBBW , η οποία απέκτησε έναν δανειστή με έδρα το Βερολίνο το 2022 με μεγάλη έκθεση σε Γερμανούς προγραμματιστές, βυθίστηκαν επίσης .
Deutsche PBB, ομόλογα της Aareal υπό πίεση
«Το 2023, οι περισσότερες τράπεζες δεν ήταν πρόθυμες να κάνουν κούρεμα», δήλωσε ο Anke Johann , συνεργάτης στη δικηγορική εταιρεία Goodwin Procter στο Μόναχο. «Αυτή η στρατηγική τροποποίησης και επέκτασης πιθανότατα θα τελειώσει το 2024».
Σημειώσεις από το χείλος
Εν μέσω της αναταραχής στην αγορά ακινήτων, το καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα Office Properties Income Trust κατάφερε να πουλήσει ένα ομόλογο 300 εκατομμυρίων δολαρίων για την αποπληρωμή του χρέους που έληγε αργότερα φέτος, αναφέρουν οι Sri Taylor και Gowri Gurumurthy.
Η κίνηση ήταν τολμηρή – η εταιρεία είδε την πιστοληπτική της ικανότητα να μειώνεται βαθύτερα σε σκουπίδια μόλις μια μέρα πριν από την αξιοποίηση της αγοράς – και πλήρωσε για να σβήσει το επερχόμενο χρέος. Πούλησε το νέο ομόλογο 9% με έκπτωση για απόδοση σχεδόν 10,7%. Χρησιμοποιεί τα έσοδα από την πώληση για να βοηθήσει στην εξόφληση των χαρτονομισμάτων με κουπόνι 4,25%.
Οι REIT που εκτίθενται σε μεγάλο βαθμό σε εμπορικά ακίνητα νιώθουν τον πόνο των τελευταίων αναταραχών. Το KKR Real Estate Finance Trust νωρίτερα αυτή την εβδομάδα μείωσε το μέρισμά του σχεδόν στο μισό αφού συνειδητοποίησε ζημιά 59 εκατομμυρίων δολαρίων από δάνειο γραφείου. Οι μετοχές της βυθίστηκαν, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη πτώση από τον Μάρτιο του 2020 την Τετάρτη και βαθαίνουν οι απώλειες μέχρι την Παρασκευή.
Εν μέσω αυξανόμενων επιτοκίων, τα ακίνητα θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν σε υψηλότερες τιμές όταν λήξει το χρέος τους.
Περισσότερα από 1 τρισεκατομμύριο δολάρια σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια λήγουν τα επόμενα δύο χρόνια, σε μια περίοδο που οι αποτιμήσεις για περιουσιακά στοιχεία όπως κτίρια γραφείων έχουν πέσει.